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房屋产权交易相关税收及优惠政策整理
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一、增值税 

(一)小规模纳税人转让其取得的不动产增值税征收规定 

1.个人(包括个体工商户和自然人,下同)转让其购买的住房 

个人转让其购买的住房,按照以下规定缴纳增值税: 

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。 

个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。 (财税〔2016〕36号附件3)

购房时间的确定: 

(1)个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。 

纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 (国税发〔2005〕172号)

(2)个人将通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,该住房的购房时间按照继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与行为前的购房时间确定。 (国税发〔2005〕172号)

(3)根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。 (国税发〔2005〕172号)

2.小规模纳税人(不包括个人转让其购买的住房)转让其取得的不动产 

取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 

小规模纳税人转让其取得的不动产,除个人转让其购买的住房外,按照以下规定缴纳增值税: 

(1)小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。 

(2)小规模纳税人转让其自建的不动产,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。 

3.纳税人转让其取得的不动产向不动产所在地主管税务机关预缴或申报缴纳的增值税税款计算 

(1)个体工商户转让其取得的不动产,区分以下情形计算并向不动产所在地主管税务机关预缴税款,再向机构所在地主管税务机关申报纳税: 

①以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的,计算公式为: 

应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5% 

②以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的,计算公式为: 

应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5% 

(2)其他个人转让其取得的不动产,按照上述规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管税务机关申报纳税。 

(二)一般纳税人转让其取得的不动产增值税征收规定 

一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税: 

1.一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。 

2.一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。 

3.一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。 

4.一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。 

5.一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。 

6.一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。 

(三)优惠政策 

1.个人销售自建自用住房免征增值税。 (财税〔2016〕36号附件3第15条)

2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。 

家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 (财税〔2016〕36号附件3第36条)

3.个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。 (财税〔2016〕36号附件3第5条)

4. 为了配合国家住房制度改革,企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入,免征增值税。 (财税〔2016〕36号附件3第34条)

5.被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务免征增值税。 

被撤销金融机构,是指经人民银行、银监会依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构,包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社。除另有规定外,被撤销金融机构所属、附属企业,不享受被撤销金融机构增值税免税政策。 (财税〔2016〕36号附件3第20条)

6.中国信达资产管理股份有限公司、中国华融资产管理股份有限公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司及各自经批准分设于各地的分支机构(以下称资产公司),在收购、承接和处置剩余政策性剥离不良资产和改制银行剥离不良资产过程中开展的以下业务,免征增值税: 

接受相关国有银行的不良债权,借款方以货物、不动产、无形资产、有价证券和票据等低充贷款本息的,资产公司销售、转让该货物、不动产、无形资产、有价证券、票据以及利用该货物、不动产从事的融资租赁业务。 (财金〔2001〕189号)

(四)资产重组过程中涉及的不动产转让行为不征收增值税 

在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。 

二、附加税费 

计征依据:以应纳增值税额为计税(费)依据。 

适用税(费)率如下:

1.城市维护建设税按市区7%,县城、镇5%,不在市区、县城或镇的,税率为1%计征。

2.教育费附加按3%的征收率计征。 

3.地方教育附加按2%的征收率计征 。

4.城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同增值税一并征免。  

三、所得税 

(一)个人销售二手房个人所得税

1.对通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值等可扣除费用的,依法严格按照转让所得的20%计征;不能核实原值的,按交易总额(增值税不含税收入)的1%计征。

2.除文件规定的产权无偿赠与不征收个人所得税规定情形以外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为赠与房屋价格(增值税不含税收入)减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与房屋价格按以下顺序确定:1、赠与合同上标明赠与价格的,按赠与价格确定;2、赠与合同上未标明赠与价格或标明的赠与价格低于评估价的,以评估价确定。

3.个人出售住房,虽有增值的,但只要产权人住满5年以上,且是唯一家庭生活用房,产权人须提出申请,经审核符合上述条件可直接予以免征个人所得税。

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房(转让前五年都是唯一)。 

(二)单位销售二手房企业所得税 

一般规定:将售房收入并入企业应纳税所得额计算企业应纳所得税额。 

四、印花税 

售购房双方以合同记载金额为计税依据,按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。 (自2008年11月1日起,个人销售或购买住房暂免征收印花税。财税〔2008〕137号) 

五、土地增值税 

个人转让非住宅二手房的,按转让收入全额的2%征收土地增值税。(自2008年11月1日起,个人销售住房暂免征收土地增值税。财税〔2008〕137号) 

对单位转让二手房产、地产,按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及现行政策规定,计算征收土地增值税,并在二手房产、地产转让前到主管税务机关申报。 

六、契税 

契税由购买方申报缴纳,税率为3%。 《贵州省契税实施办法》

自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。 

纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证,诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理,并将不诚信记录纳入个人征信系统。 (财税〔2016〕23号)

房产赠与按3%执行,不享受上述优惠政策。 

对个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税。(财税〔2008〕24号)

对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房,经当地县以上人民政府房改部门批准,按照国家房改政策出售给本单位职工的,如属职工首次购买住房,均比照<中华人民共和国契税暂行条例>第六条第二款城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征的规定,免征契税。(财税〔2000〕130号)

法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。(国税函〔2004〕1036号)

市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。(财税〔2012〕82号)

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