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购买商品房服务指南
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★【商品房销售的概念】

商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人,由买受人预付定金或房价款的行为。

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出受给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

★【商品房预售应当符合以下条件】

⑴已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

⑵持有建设工程规划许可证和施工许可证;

⑶按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

★【取得《商品房预售许可证》后方可预售】

商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》后,方可进行预售。预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售或发布广告。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》﹙建房【2010】53号﹚明确要求,未取得《商品房预售许可证》的项目,房地产开发企业不得以认购、预订、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。

★【商品房销售现应公示的内容】

㈠证件信息公示内容:

①《商品房预售许可证》;

②《房地产开发企业资质证书》;

③《工商营业执照》;

④经规划部门批准的项目总平面图;

⑤房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房的,应公示商品房销售委托书及受托的房地产经纪机构的《工商营业执照》和《备案证书》。

㈡文件﹙文本﹚信息公示内容:

①相关法律法规文件;

②《商品房买卖合同示范文本》;

③《前期物业管理合同》;

④《业主临时公约》。

㈢房源、面积、价格等信息公示。

①公示预售商品房源;

②公示每套商品房的建筑面积﹙套内建筑面积、公摊面积﹚;

③每套商品房的单价和总价;

㈣其它信息公示内容:

①提供办理住房抵押贷款的银行和公积金中心咨询电话;

②物业管理用房的位置和面积;

③房地产行政管理部门的监督电话;

④其它需要提示的内容。

★【商品房买卖合同登记备案的意义】

商品房取得预售许可以后,开发企业需与买受人签订书面商品房买卖合同﹙合同示范文本﹚,自签约之日起30日内,由房地产开发企业向房地产行政管理部门申请办理商品房合同备案登记手续﹙登记备案并不是房屋登记,而是一项行政管理手段﹚。房产行政管理部门对商品房买卖合同实行网上登记备案,其目的是有效地遏制一房多卖的非法行为。

★【商品房合同网上签约流程】

2011年3月后取得预售许可的开发项目,全部实行了网上合同签约。当买受人在购买商品房时,可以登录遵义房产信息网(http://www.gzzyfc.com.cn),查询自己计划购买房屋的相关楼幢信息(如该楼幢是否可售,是否有限制销售等情况)。确认房屋产权清晰后,与开发企业签订《商品房买卖合同》。在进行网上签订合同前,开发商会将合同示范文本给买受人确认。此时,买受人一定要仔细查看合同内容,合同内容应包括交易单位的基本信息、售价与付款方式、付款时间、开发企业交房时间、办理转移登记时间等,并应对违约责任有清晰的说明。如果买受人没有异议,再进行网上签约。

★【新建商品房办理房屋权属登记应具备的条件】

开发企业在房屋产权登记部门申请办理商品房初始登记,是买受人办理《房屋所有权证》的一个必要的前提条件。因此,开发企业新建商品房要先办理初始登记后才能办理房屋转移登记。即开发企业要先办理“整幢楼”的初始登记,买受人再办理个人或共有人房屋所有权转移登记。

开发企业办理房屋权属初始登记需要准备的资料有:

①登记申请表;

②申请人身份证明(法人及其他组织提交法人委托书、法人代码证、营业执照复印件、自然人提供身份证复印件);

③建设用地使用权证明;

④建设工程符合规划的证明材料;

⑤房屋已竣工的证明;

⑥房屋测绘报告;

⑦其他必要材料。

开发企业提供以上相关资料方可到房屋产权登记部门申请办理房屋初始登记。

★【商品房交付使用,应当符合那些条件?】

①房地产开发项目经竣工验收合格,依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件,并经房地产主管部门备案;

②房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件,已经明确产权、管理权,并且以书面形式明确管理责任。

③法律、法规规定的其他条件。

★【什么是商品房预告登记】

房屋预告登记是指申请人为保障将来的物权实现,按照约定向房屋登记机构申请,房屋登记机构依法将申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。﹙预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效﹚。

预售人﹙房地产开发企业﹚和买受人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与买受人申请预告登记,买受人可以单方申请预告登记。预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记﹙新建商品房初始登记﹚之日起三个月,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。预告登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后,由房屋登记机构发放预告登记证明。

★【办理商品房转移登记须提供的材料及程序】

开发企业办理商品房项目初始登记后,买受人可提供《商品房买卖合同》、销售不动产发票、维修基金收款收据、个人身份证明、其他证明材料等向房屋所在地的房屋登记部门申请办理商品房转移登记。

办理程序:申请→受理(询问)→审核→记载于登记簿→发证

★【什么是房屋住宅专项维修资金】

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

★【房屋维修资金交纳的比例】

2011年3月1日以前取得预售许可的项目,按购房总价款的2%交存,2011年3月1日以后取得预售许可的项目,按以下标准交存:

(1)多层:按每平方米建筑面积56元交存;

(2)小高层(12层以下含12层):按每平方米建筑面积72元交存;

(3)高层:按每平方米建筑面积84元交存。

★【维修资金使用范围以及程序?】

(1)维修资金的使用范围:

①住宅共用部位:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

②共用设施设备:电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性车场车库、公益性文体设施设备及其使用的房屋、监控系统等。

(2)维修资金使用程序:

业主委员会申请—市住建局物业管理科受理—审查核准条件和资料—现场查勘—审批—划转资金

★【遵义市房产信息网】

已取得商品房预售许可的项目,市住房和城乡建设局会将已批准的商品房预售项目、可售楼盘及房源情况、商品房合同备案、项目初始登记、房屋登记、所有权办证、办事程序、收费标准、从业主体、企业信用档案等信息在“遵义市房产信息”网上(http://www.gzzyfc.com.cn)向社会公示,提供网上查询。

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