契税政策热点问答

时间:2018-08-27 16:09:00

来源:遵义市税务局

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    1. 契税的计税依据是如何规定的?

  一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224)第四条规定:“契税的计税依据:

   ()国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;

   ()土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

   ()土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

  前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。”

  二、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔199752)第九条规定:“条例所称成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”

  第十条规定:“土地使用权交换、房屋交换、交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。

  土地使用权与房屋所有权之间相互交换,按照前款征税。”

  第十一条规定:“以划拔方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,应由房地产转让者补缴税款。其计税信据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。”

  三、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔201643)第一条规定:“计征契税的成交价格不含增值税。”

    第五条规定:“免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”

  第六条规定:“在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

  本通知自201651日起执行。”

    2. 哪些房产可以享受契税减免税?

     一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第六条规定:“有下列情形之一的,减征或者免征契税:

    (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征;

    (二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征;

  (三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;

  (四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。”

    第七条规定:“经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途,不再属于本条例第6条规定的减征、免征契税范围的,应当补缴已经减征、免征的税款。”

    二、根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔200824号)规定:“……(五)对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的,免征契税。

  (六)对个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税。”

    三、根据《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔201623号)的规定:“一、关于契税政策

  (一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  (二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

    ……

  本通知自2016222日起执行。”

    3. 个人购买住房如何缴纳契税?

    一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号发布)第三条规定:“契税税率为3%5%。

    契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。”

    二、根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔200526号)规定:

    “五、明确享受优惠政策普通住房标准,合理引导住房建设与消费

    为了合理引导住房建设与消费,大力发展省地型住房,在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面,对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后,在2005531日前公布。”

    三、根据《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》(财税〔201094号)规定:

    “一、关于契税政策

    (一)对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

    征收机关应查询纳税人契税纳税记录;无记录或有记录但有疑义的,根据纳税人的申请或授权,由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录,并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的,纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

    具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

    (二)个人购买的普通住房,凡不符合上述规定的,不得享受上述优惠政策。”

    四、根据《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔201623号)的规定:“一、关于契税政策

  (一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  (二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

    ……

  本通知自2016222日起执行。”

    4. 对个人购买家庭第二套改善性住房,契税应如何征收?

    根据《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔201623号)的规定:“一、关于契税政策……(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

    ……

  本通知自2016222日起执行。”

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